您是不是遇到了这些情况？
房客几个月没交租，也不搬
催了很多次，房客一直拖。您想依法收回房子，又怕通知写错、天数算错，案子被驳回还得从头再来。
租约到期或想收回自住，房客不走
房子可能受加州《租户保护法》（AB 1482）或本地租金管制约束。房客住满一定时间后，终止租约要有法定理由（just cause），还可能要付搬迁补助。
出租ADU、车库改建或单间
后院小屋、车库改建或家里一个房间租了出去，和房客闹僵了。适用哪些规定，要看房屋类型、是否和房客同住、本地有没有额外要求。
商铺、餐馆租户违约
商业租户拖欠租金、提前搬走，或者双方为维修费、公摊费（CAM）、续约条款争执不下。商业租约主要按合同办，很多住宅租户保护规定并不适用。
房客：押金被扣或一直不退
搬走已经超过21天，既没收到押金，也没收到扣款明细；或者扣的是正常磨损，房东却按损坏算。
房客：房子有问题，或者被赶出门
漏水、发霉、没有暖气热水，报修多次没人管；或者房东换了锁、断了水电、把您的东西搬了出去。
我们处理的事项
中文租约、短信和微信记录，我们整理并译成英文，作为证据使用。
起草和送达各类通知
3日付租或搬离通知（3-Day Notice to Pay Rent or Quit）、3日履约或搬离通知、30/60/90日终止租约通知，以及本地法规要求的附加文件和备案。
代表房东提起驱逐诉讼（Unlawful Detainer）
起诉、送达、申请缺席判决或出庭审理；胜诉后申请占有令状（writ of possession），配合警长执行。
代表房客应诉
在期限内提交答辩，检查通知和程序有没有瑕疵，争取更多搬迁时间、减少欠租金额或达成和解。
欠租和损失追讨
在驱逐诉讼中一并请求欠租；房客搬走后追讨欠租和损坏赔偿，并协助执行判决。
商业租约纠纷
商业租户欠租、违约、提前解约，租金减免和和解谈判；需要时起诉或应诉。
押金争议
为房客追讨没退或扣得不合理的押金；为房东整理扣款依据、照片和收据，回应房客的索赔。
居住条件与非法驱逐
为房客处理维修和居住条件（habitability）问题，以及房东换锁、断水断电等自力驱逐（self-help eviction）引起的索赔。
加州房东房客法律要点
以下是州法的一般规则。洛杉矶市、洛杉矶县、帕萨迪纳等地的本地法规可能更严格。
- 3日付租通知：周末和法院假日不算：房客欠租，房东要先送达书面的3日付租或搬离通知。从2019年9月1日起，这3天不算周六、周日和法院假日（CCP §1161(2)）。住宅租约的通知一般只能写欠的租金本身，把滞纳金、水电费混进去，可能导致后面的诉讼被驳回。
- 终止租约：30天、60天或90天：终止按月租约，房客住不满1年的一般提前30天、满1年的提前60天书面通知（Civil Code §1946.1）；政府补贴房（如Section 8）通常要提前90天（§1954.535）。房子受AB 1482或本地法规保护的，除了天数，还必须有法定理由。
- AB 1482：法定理由和涨租上限：房客连续合法居住满12个月后，房东终止租约要有法定理由。因房东自住、大修等无过错理由终止的，要给相当于1个月租金的搬迁补助，或者免掉最后一个月租金（Civil Code §1946.2）。12个月内涨租不得超过5%加当地CPI涨幅，最高10%（§1947.12）。15年内新建的房子、房东自住的双拼屋，以及个人名下、并在租约里书面告知豁免的独立屋或公寓（condo）等，一般不适用。这两条目前有效至2030年1月1日。
- 洛杉矶本地规定更严：洛杉矶市的租金稳定条例（RSO）适用于1978年10月1日及以前取得入住许可、2个单位以上的多数出租房，之后建成的多数出租房受《正当理由驱逐条例》（JCO）约束。在洛杉矶市，RSO和JCO房屋的终止租约通知，要在送达后3个工作日内向洛杉矶住房局（LAHD）备案；欠租不超过1个月市场租金（FMR）的，不能以欠租为由驱逐。洛杉矶县未设市地区从2026年4月16日起，把门槛提高到2个月市场租金。帕萨迪纳也有自己的租金管制。
- 驱逐诉讼的时间：2025年1月1日及以后被送达的案件，房客有10个法庭工作日（不含周末和法院假日）提交答辩（CCP §1167，AB 2347）。房客不答辩，房东可以申请缺席判决；房客答辩后，一方申请开庭，法院应在20天内开庭（§1170.5）。按加州法院的说明，整个驱逐流程一般要30到45天，甚至更久。
- 收回房子只能靠警长，自己动手违法：胜诉后法院签发占有令状，由警长送达或张贴5日搬离通知，期满房客还不走，由警长执行清场（CCP §715.010）。房东自己换锁、断水断电、拆门窗、搬走房客物品都是违法的，每天最高可判$100、每项诉由至少$250的法定赔偿，另加实际损失（Civil Code §789.3）。
- 押金：上限和21天退还：2024年7月1日起收取的住宅押金，一般不得超过1个月租金。房东是自然人（或全部成员为自然人的LLC），名下出租房产不超过2处、合计不超过4个单位的，最多可以收2个月，但对现役军人房客不适用。房客搬走后21天内，房东要退还押金或寄出扣款明细，扣款合计超过$125要附收据或发票。2025年4月1日起房东要在房客搬走后拍照，2025年7月1日起开始的租约还要在入住时拍照。恶意扣押最高可判押金2倍的法定赔偿（Civil Code §1950.5）。
我们怎么办理
先看材料
把租约、付租记录、短信和微信往来、房屋照片发给我们。中文材料我们整理并译成英文。
确认适用哪些规则
房子受不受AB 1482、RSO或其他本地法规约束，房客住了多久，通知该怎么写、怎么送达、要不要备案，先一一确认。
发通知或律师函
房东一方，我们起草并安排送达通知；房客一方，可以先发律师函要求退押金或维修。不少纠纷在这一步就能谈下来。
起诉或答辩
通知期满仍未解决，房东一方提起驱逐诉讼；房客被诉时，我们在10个法庭工作日内提交答辩。所有期限由我们登记跟踪，每两周书面告知进展。
调解、和解或开庭
很多案子在开庭前以约定搬离日期、分期清偿欠租的方式和解。谈不拢，就按开庭准备。
判决执行
房东胜诉后申请占有令状，配合警长执行；判下来的欠租和赔偿，可以继续申请执行追讨。
相关成功案例
以下是我们办理过的租务案件，当事人信息已隐去。
租务驱逐：胜诉，收回物业并获判欠租
胜诉 · 收回物业并获判欠租
商业租约纠纷：降幅 90%，最终赔付远低于房东最初主张
降幅 90% · 最终赔付远低于房东最初主张
收费方式
按小时收费
费率和预估在签约时书面写明，每月寄送逐项账单，列清楚做了什么、用了多少时间。
按阶段固定收费
律师函、通知加驱逐起诉、答辩、动议等阶段可以分别报固定价，每一步开始前您就知道要付多少。
风险代理或混合收费
欠款金额明确、对方有偿付能力的追讨类案件，经评估后可以采用胜诉后按比例收费，或小时费加比例的混合方式。
- 收费方式和代理范围在委托协议中书面约定。
- 法院立案费、送达费、警长执行费等诉讼费用不属于律师费，由谁先付、如何结算会在委托协议中写明。
- 判决金额最终能收回多少，取决于对方的财产状况。
常见问题
以下内容为一般法律信息，不构成针对个案的法律意见。具体情况请联系凌图律师事务所：415‑547‑9999，微信 lingtulaw。
